Alegerea terenului

Primul pas în construirea unuei case/ imobil este terenul – care trebuie ales cu grija și verificat cu mare atentie înainte de a demara construirea unei case / imobil.

În primul rând  sunt mai multe reglementari legislative  care trebuie sa  le respecte terenul respectiv. Sunt mai multe clasificari de terenuri  gândite pentru mai multe feluri de  imobile.

Din punct de vedere legislativ toate terenurile au un procent de ocupare a terenului (P.O.T.) si un coeficient de utilizare a terenului (C.U.T.)  care sunt influentate de  planul urbanistic zonal ori planul urbanistic general (P.U.Z. / P.U.G.), dar la toate astea este foarte important ce este scris in C.F. (carte funciara)

In ceea ce priveste C.F. –ul  aici apar cele mai multe probleme, deoarece nu este verificat  foarte atent de catre  cumparatorii iar  cand afla este prea tarziu. Inainte de achizitie daca nu sunteti siguri de teren intrebati un architect / topograf ori chiar la cadastru / primaria de care tine terenul  – sunt multe aspecte – terenuri primite gratuit cu interdicti de instrainare pentru o perioada de timp….

• Este important daca terenul are sau nu sarcini (de exemplu sa aiba o banca trecuta in C.f. , ceea c ear duce  la  imposibilitatea de a cumpara acel teren  si vanzarea nu va fi posibila prin notar (in condiitile  legale),
• Un alt aspect este categoria de folosinta (intravilan , extravilan, teren arabil, curti constructii …) – fiecare  categorie de folosinta se va trata diferit pentru contruirea  unui imobil.

Dacă terenul deja il detinrți verificati daca se mai poate  construi  ceva ori daca imobilul este inregistrat – cel mai usor mod este verificarea online https://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html   si  obtinerea unui CF de unde pot sa rezulte datele de care aveti nevoie.

Pentru terenuri noi se poate  se poate consula P.U.Z / P.U.G  din zona aflat  la administratia locala la departamentul de urbanism (in unele cazuri exista si varianta online  pe situl primariei). Pentru orice fel de neclaritati se poate cere un certificate de urbanism de informare. Deoarece fiecare teren va avea  propriile reguli , procente diferite, retrageri diferite fata de frontal stradal ori chiar reguli diferite de  inaltime / numar nivele. Toate  aceste aspect se pot fi aflate relative usor de catre beneficiar dar  poate apela la un birou de  arhitectura pentru a afla toate datele necesare inainte de a face o investitie intr-un teren care sa nu corespunda  pentru nevoia  temei de proiectare a beneficiarului.

Regulile generale

• Terenuri extravilane – deobicei sunt terenuri pe care nu se poate construe ceva sunt zone arabile, livezi de pomi, padure…. Deobicei cam tot terenul aflat in afara localitatiilor definite prin P.U.G.  – singurele contructii care se pot  face in astfel de terenuri sunt  anexe la exploatatii agricole, contructii tehnice a retelelor de utilitati. Pentru orice alt fel de contructii trebuie intocmit un P.U.Z.  prin care sa  modifice categoria de  folosinta a terenului
• Terenuri  intravilane – deobicei sunt  foarte variate in functie de  localitate – zone  industrial, zone de locuinte , zone cu functiuni complementare, zone de agreement, zone inundabile  …. In cazul terenurilor sub 300 mp P.O.T.-ul este deobicei  75%  iar in cazul terenurilor peste 300 mp P.O.T.-ul scate la maxim   40-45%.

Plecand de la partea legislativa urmeaza investigarea asupra terenului.

De la cine achizitionam terenul ?

Cat costa si ce primim de bani respectivi ?

Ce  riscuri  si  obligatii implica un teren ?

Sunt cateva din intrebarile curente cand cineva cauta un teren pentru construirea unei case ori imobil , mai ales daca este pentru prima data cand  contruiesti.

-Achizitia terenurilor poate fi direct de la proprietar , fie printr-o agentie imobiliara (unde  deobicei mai exista taxe extra, comisoane ), cumparat prin licitatii publice ori bancare (implica costuri extra de participare la licitatie si riscul de a cumpara terenul mai scump), mostenire , loc primit gratis / custodie de la primarie… . Sunt o multime de  variante prin care se poate achizitiona un teren.

-Costul este in functie de locatie , de cererea din zona, dar mai important este ce primesti de bani respective – in primul rand daca exista o retea de drumuri facute la tere , daca exista asfalt, daca sunt utilitati (curent, gaz, apa/canal, retele de comunicatii …) ce fel de constructii exista  pe langa terenul ales, este o zona galagioasa….. multe din aceste aspect  pot sa  apara dupa cateva vizite pe teren in diferite moment ale zile ori experimentand  diferite conditi atmosferice – deoarece  casa odata  contruita  in acea locatie va trebui sa  indurate toate capriciile vremii.

-Riscurile fata de terenul nou achizitionat sunt in primul rand  legate de C.F.-ul , dupa o experienta de  10 ani de proiectare tot timpul apare cate un caz nou (pe care nu tot timpul le poti intui ) , Am intalnit de la terenuri care in CF sunt  ok dar in PUZ apar ca si terenuri de zone verzi, ori proprietari care vor sa vanda terenuri cu interdictie de instrainare ….. Impozite fata de  primarie, reguli de respectat